КОТ: будущее городов

 

Комплексное освоение территории как принцип застройки

Аббревиатура «КОТ» постепенно входит в профессиональный сленг строителей и лексикон наиболее продвинутых муниципальных чиновников

 

Комплексное освоение – мировая тенденция, Запад идет по этому пути примерно с 30-х гг. XX века. Для отечественных архитекторов и застройщиков, унаследовавших бренд еще советских времен (таких, как компания СУ-155, строившая еще легендарные московские «Черемушки»), комплексная застройка – тоже дело знакомое. Но в советские времена была другая идеология, жизнь гражданина была привязана к производственным объектам, и советские микрорайоны, которые «клепали» строительные гиганты тех лет, были социальным придатком крупных предприятий – где все – от транспортной доступности до образования детей в школах – служило потребностям главного для района завода или фабрики. Директор «градообразующего» производственного объекта решал не только вопросы предприятия, но также «выбивал фонды» на строительство бассейнов, стадионов, детских садов.

Утеряны навыки комплексного освоения территорий были довольно быстро. Последние два десятилетия в российских городах практиковалась точечная застройка городских кварталов либо строительство отдельных зданий. С одной стороны, такая застройка вела к увеличению нагрузки на изношенную и недостаточную коммунальную и транспортную инфраструктуру, с другой – уродовала городскую среду, неоправданно увеличивая плотность застройки. Поэтому возрождение «хорошо забытого старого», но уже на новом уровне стало насущной необходимостью.

 

ЧТО НУЖНО ДЛЯ ЖИЗНИ ПО-НОВОМУ?

 

Чему должна быть подчинена комплексная застройка сегодня? Проект комплексного освоения территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной среды обитания. Понятно, что у нее должны быть более человечные принципы, и основной задачей является высокое качество жизни, условия для жизни и воспитания детей. Но как этого добиться?

Проект комплексного освоения территорий должен представлять собой план пространственного развития территории и включать в себя отдельные проекты развития разных сред недвижимости: жилой, коммерческой, социальной. Он должен быть органично включен в дорожно-транспортную сеть всего региона, обеспечен коммерческой инфраструктурой и застроен особыми типами недвижимости, которые могут обеспечить местным жителям более высокое – по сравнению с мегаполисом – качество жизни.

Развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и объектами инфраструктуры.

 

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

 

«Плюсы» квартальной застройки очевидны для всех сторон, принимающих участие в процессе, – и для города, и для застройщиков, и для инвесторов. В первую очередь «плюсом» является единая градостроительная документация, а также единый проект инженерной подготовки, единая схема транспортных и пешеходных потоков, объекты социально-культурного назначения и т.д. Для строителей важно и то, что затраты минимизируются, поскольку в одном районе на долгое время сосредоточено много мощностей.

«Минусами» подобных застроек являются достаточно крупные первоначальные вложения в инженерную подготовку, поэтому не все компании могут потянуть подобные проекты. В идеале такую работу должен вести сам город, однако в условиях недостаточности профессиональных и финансовых ресурсов, безусловно, целесообразно привлекать частный бизнес.

Часто город выделяет земельные участки для квартальной застройки в «непопулярных» местах, находящихся в удалении от обжитых районов и транспортного сообщения. Но, несмотря на это, она привлекательна, так как формирует единый архитектурный ансамбль и новую удобную среду обитания со своей инфраструктурой.

 

НЕ ПРОСТО «СПАЛЬНЫЕ РАЙОНЫ»

 

Очень важно при разработке проектов комплексного освоения территории, чтобы их цели не были сведены только к созданию территорий массового жилищного строительства.

В городах, фактически завершивших трансформацию в своего рода «центры», предоставляющие услуги для населения и бизнеса на макрорегиональном уровне (Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород), проекты комплексного освоения территории становятся локальными «точками роста».

Эти территории становятся не просто новой средой проживания, но и важными локальными экономическими центрами крупного города.

Перед многими городами задача функциональной трансформации и связанной с ней перестройки пространственной структуры города встанет со всей своей остротой в ближайшем будущем. И строительство новых районов нельзя рассматривать в отрыве от стратегии развития города или региона. К сожалению, к написанию таких концепций в отечественном чиновничьем мире относятся очень формально, поэтому инвесторам-застройщикам приходится действовать наобум, не зная, как будет развиваться город и будет ли построенное ими жилье дешеветь или дорожать.

 

КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ ЗА РУБЕЖОМ

 

Северо-европейский опыт наиболее интересен для России в плане применения. Выделяют три школы комплексного освоения территорий – американскую, европейскую и азиатскую.

В США, как и в недавнее время в СССР, идет постоянное освоение новых территорий. Утратившее свою функциональность здание скорее снесут и на его месте построят новое. Глобальные перестройки затрущобливающихся жилых кварталов или старых промышленных зон были характерны для США с 60-х гг. XX века.

Второй определяющий момент – индивидуализм. В США и Канаде преобладает строительство малоэтажных жилых комплексов, имеющих индивидуальный вход в квартиру с улицы. Чем меньше «ничейная» территория в доме, тем безопаснее и комфортнее жизнь. В Канаде этот принцип даже законодательно закреплен.

Азиатский подход характеризует рациональность и четкое территориальное зонирование. Там всегда точно знаешь, где находишься: в административной части города с бизнес-центрами, в исторической части, чайна-тауне или торговом районе. По такому же принципу расположены и жилые анклавы – спальные районы. В азиатской модели предпочтение отдается среднеэтажным домам – от 5 до 12 этажей, обязательно с собственными двориками, зачастую довольно уютными.

И наконец, третья школа – европейская. Ее определяет полицентрическая структура, для которой характерно наличие многих «очагов жизни» вместо единого центра.

Для Европы привычно большое количество городов с относительно небольшим числом жителей. Крупных, по нашим меркам, городов-миллионников здесь практически нет. Ощущение замкнутости территории, которого можно добиться архитектурно-дизайнерскими решениями, дает обитателю жилого комплекса чувство психологической защищенности. В своей округе жители пьют кофе в местном кафе – своего рода клубе, куда стекаются все новости, покупают выпечку у местного булочника. Торговцы из расположенных на первых этажах магазинов вполглаза присматривают за играющими на улице детьми. Возникает общественное пространство, которого так не хватает современным российским городам, где соседи часто не знают друг друга.

Мы, к сожалению, отошли от этой тенденции в советский период. Пожалуй, редкое исключение – «хрущевские» пятиэтажки. Сами дома и планировка микрорайонов с большим количеством зелени и палисадниками создавали весьма комфортную среду обитания. Бабушки сидели на лавочках, перетирали кости молодежи, дедушки играли в домино, тут же на площадке резвились дети, – в таких дворах хотелось находиться, в этом была определенная культура.

Шведский, датский, финский опыт строительства многоквартирных жилых комплексов, кстати, во многом опирался на опыт советский. В Северной Европе тоже шло массовое переселение из деревни в город, были те же проблемы с отоплением. Правда, проекты были изначально «человекоцентричны», поэтому дома получались более уютными и пригодными для жизни. А вопросы энергоэффективности решались гораздо лучше, поскольку здесь всегда умели считать деньги за дорогостоящие энергоносители.

 

БУДУЩЕЕ – ЗА МАЛЕНЬКИМИ ГОРОДКАМИ?

 

Сегодня многие девелоперы в России предпочитают создавать скорее замкнутые микрогорода, нежели просто жилые районы. Таким образом, в рамках одного района должно появиться все необходимое для комфортного проживания и обеспечения своих нужд. Строится автономный микрогородок со своими школами, больницами, торговыми центрами, заведениями общепита.

Когда возникает несколько таких городков, то условный предприниматель, подбирая место для организации нового производства, офисного центра или завода, с высокой вероятностью выберет место между такими поселениями, руководствуясь двумя соображениями: а) относительно недорогая земля; б) наличие поблизости к предприятию рабочей силы.

В свою очередь жители таких городов будут стремиться устроиться на работу не в ближайший крупный город, а на предприятие поближе к дому.

И, таким образом, территория начинает развиваться. После войны Германия восстановилась именно так. Если сейчас проехаться по этой стране, то пустого пространства практически не встретишь. Городки перетекают один в другой, перемежаясь промышленными и деловыми зонами.

По вопросам комплексного освоения территорий наши застройщики зачастую обращаются к западным фирмам. Причина проста: стоимость разработки проекта в России и за рубежом выровнялась, а архитекторское мастерство, культура, профессионализм – нет. Российские архитекторы могут спроектировать красивый дом с удобной планировкой, но только один. Качественную застройку они пока создать не могут.

Проблема разработки КОТов в России не просто в том, что у нас над проектом трудится один архитектор, а еще и в том, что часто он идет на поводу у заказчика. Ему поставили задачу спроектировать столько-то метров, он ее выполнил. Сегодня застройщики пытаются продавать не квадратные метры, а среду обитания. Западные архитекторы это понимают, российские – пока не очень.

****

В перспективе ближайших трех-пяти лет нас ожидает появление все более масштабных и при этом оригинальных с архитектурной точки зрения проектов. Процесс будет явно неоднородным в масштабах всей страны, но те застройщики, которые примут превентивные меры, будут вознаграждены повышенным потребительским интересом и искренними благодарностями жильцов. Пока реализованные проекты можно рассматривать лишь «вчерне», поскольку, как мы уже сказали, по-настоящему обживать микрорайоны придется не один десяток лет.

 

---

---

 

 

Западный опыт

По данным западных специалистов, наиболее распространенным размером площадок для КОТ является 800-1400 Га. На развитие новых районов уходит 45-50 лет. Чтобы освоить такую огромную территорию, мало просто построить дома и даже микрорайоны.

Численность населения успешных «новых» городов – от 100 до 150 тыс. человек. В перспективе эта цифра увеличивается в разы, если новый проект имеет удачную концепцию. Вот примеры проектов КОТ, достигших размеров нормального города.

Ирвайн, Калифорния (США). Корпоративный город корпорации Irvine Company, построенный в 1960 г. Пространство в нем разделено на несколько участков, каждый из которых включает в себя различные городские зоны: жилье, торговлю, религиозные объекты и имеет свой собственный архитектурный стиль. Помимо Irvine Company, здесь размещается несколько крупных корпораций, подразделение Калифорнийского университета, кампусы и отделения других университетов. Вблизи университета, в южной части города, расположен аэропорт. Площадь территории города – 120 кв. км, население – 202 тыс. человек.

Вудлендс, Техас (США). Основан в 1974 году рамках государственной программы. Сейчас развитием города управляет специальная девелоперская компания. В город переехали офисы местных крупных компаний. В городском центре развивается торговое и офисное строительство. Площадь – 61,8 км. Население с 2000 года практически удвоилось, составляет 80,6 тыс. человек и продолжает расти.

Гюнтерсло, Германия. Молодой, корпоративный промышленный город, в котором размещаются Miele и Bertelsmann. В 1998 г. при штаб-квартире Bertelsmann был создан собственный университет. Территория – 111 кв. км, население – 96,5 тыс. человек.

Сен-Квентин (Франция). Начало строительства – 1960-х гг. В настоящее время – часть Большого Парижа, второй его крупный экономический центр. Здесь размещаются головные офисы международных компаний и исследовательских центров. Население – 145 тыс. человек и быстро растет.