Квартира как кубышка

 

Технологии инвестиций в недвижимость

Вопрос о том, как сохранить деньги, обеспечить себе какие-либо доходы в старости, все острее встает перед россиянами, вошедшими в бизнес в 90-е. Наша бурная экономическая история показала, что практически все традиционные способы накопления и приумножения личного капитала абсолютно ненадежны. Весной 2013 года выяснилось, что и кипрским офшорам тоже веры нет, и в заграничных банках тоже может случиться, что ваш счет окажется внезапно ополовиненным

 

ВХОДИТЬ НА «МИНУСЕ»

 

В рамках международного строительного форума на Интерстройэкспо-2013 состоялся круглый стол, посвященный недвижимости как инструменту инвестиций. На него собрались застройщики, риелторы и девелоперы, те, кто имеет дело непосредственно с покупателем.

По их консолидированному мнению, сегодня доля покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями, составляет от 10 до 20%. Перед кризисом 2008 года, когда рынок недвижимости рос как на дрожжах, эта доля доходила до 40%. Есть ли, однако, смысл в таких вложениях, не обесценятся ли инвестиционные квадратные метры так же легко, как и другие долгосрочные вложения?

Все мы помним, как упали цены на недвижимость после 1998 года и как несколько лет они держались на минимуме, чтобы потом резко взлететь вверх в середине «нулевых». Правило инвестиционного рынка – входить на «минусе», выходить на максимальном «плюсе» – тогда сработало классически. Те, у кого хватило смелости и терпения, показали пример другим.

Инвестиции в недвижимость, в отличие от рынка акций и т.д., практически не требуют специальных знаний. Но тут нужна интуиция, умение увидеть будущее не только своей квартиры, но и города, района, страны.

Надо понимать, однако, что цены на недвижимость зависят не только от колебаний рынка, но и от продуманной политики местной власти, умения ее хозяйствовать, экономического роста территории, каких-то ярких событий, украшающих местную жизнь, словом, от того трудно предсказуемого в российских условиях социального контекста, который сложно уловить даже самым грамотным экономистам. В той же Тверской области цены на недвижимость при бывшем губернаторе Дмитрии Зеленине росли, а когда президент Дмитрий Медведев поменял его на Андрея Шевелева, стали падать. Потому что при ухудшении состояния ЖКХ, усилении общей запущенности города люди еще и перестали чувствовать социальные и экономические перспективы. А когда нет чувства перспективы, инвестиции бессмысленны.

Лишь два российских города – Москва и Санкт-Петербург – являются безусловными точками роста. И то в будущем здесь может начаться «расслоение по районам». И как в Париже прогадали те, кто 30 лет назад вложился в апартаменты в Сен-Дени, не зная, что здесь появится этническое гетто, так и в двух российских столицах, если ничего не изменится, районы могут серьезно измениться «лицом» на стадии, пока окупаются ваши инвестиции.

 

«ОДНУШКИ» – САМЫЙ ХОДОВОЙ ТОВАР

 

Но пока на рынке недвижимости крупных развивающихся российских городов как горячие пирожки разлетаются однокомнатные квартиры, студии, недорогое жилье эконом-класса. Максимальный прирост в цене они дают на стадии строительства, и здесь каждый покупатель в какой-то степени чувствует себя инвестором. Средняя прибыль, если купить квартиру на начальной стадии и продать ее, когда дом будет сдан, – достигает 20%. Дорогие дома и квартиры с целью инвестирования не покупаются, нет смысла, это вариант для жизни. А вот «однушка» у метро – выгодное вложение. В прошлом году был бум на первичном рынке. Но с целью сдачи в аренду хорошо покупаются квартиры на вторичном рынке, здесь не надо ждать, пока квартира «заработает», тратить время и деньги на ремонт.

Жилье – это единственное направление инвестиций, на которое легко получить банковский кредит. Представитель банка, присутствовавшая на круглом столе, рассказала о довольно смелых схемах, применяемых некоторыми. При ипотечной ставке 12% доходность от вложения в приобретение квартир на ранней стадии строительства – 10-15% в год, доходы от сдачи жилья в аренду – 10% в год. Даже если взять максимальный кредит при минимальном первоначальном взносе, все равно получаются деньги «из ничего».

 

«ДОХОДНЫЕ ДОМА»: ВОЗВРАЩЕНИЕ

 

Жилье, приобретаемое с целью сдачи его в аренду, – «долгие деньги». Во всем мире стараются разделить квартиры, находящиеся во владении, с квартирами, сдаваемыми в аренду. Это разная психология, разное отношение к общедомовому пространству, разные принципы управления недвижимостью.

В России понадобится еще не одно десятилетие, чтобы заговорить о европейских нормах. Рынок инвестиций в арендное жилье еще совершенно нецивилизованный, и время, когда инвесторы такого плана перестанут скрываться от государства, придет нескоро. Хотя в Санкт-Петербурге уже есть опыт строительства новых «доходных домов» (петербургские доходные дома XIX века воспеты русской классической литературой). Группа компаний «Пионер» первой вышла на этот рынок.

Апартаменты дают возможность человеку, который не хочет сам входить в подробности гостиничного бизнеса, получать доходы от нового вида деятельности. Это нечто среднее между съемной квартирой и гостиницей – с рецепцией, уборкой в номерах. В Питере в высокий сезон месяц проживания в таких апартаментах стоит 70 тыс рублей. Средний доход по году от однокомнатных апартаментов с мебелью составляет не меньше 25 тыс рублей, если вы вошли в проект на стадии строительства.

Как выглядит сегодняшний инвестиционный покупатель? Профессионалы рынка недвижимости могут судить об этом лишь по косвенным признакам. Те, кто вкладывает ипотечные деньги в «наращивание» квадратных метров, как правило, молоды. Те, кто покупает жилье с целью сдачи в аренду, – постарше. Вряд ли это успешные бизнесмены, если человек готов вытащить из бизнеса крупную сумму, чтобы вложить ее в квартиру, – значит, он не верит в будущее своего бизнеса.

 

ПОРТРЕТ ИНВЕСТОРА

 

У застройщиков сегодня практически нет специального продукта для инвестора, их не выделяют из общей массы покупателей. Разве что коммерческие помещения на первых этажах целенаправленно созданы именно для инвестиций, но уже более профессиональных. Отмечают только, что в одно-, двухкомнатных квартирах уже сданных домов идет постоянная ротация. Одни хозяева – на стадии котлована, другие – в момент сдачи, третьи – когда окрестности дома обрели социальную инфраструктуру и цена еще поднялась…

Неизвестно, как повлияет на инвестиции в арендное жилье готовящийся закон о прописке. Как сдавать жилье, если надо прописывать квартирантов? Впрочем, это может напугать сдающих комнаты старушек, а грамотные инвесторы будут спокойно регистрировать своих арендаторов. С другой стороны, риелторы ждут после принятия этого закона бум на рынке самых дешевых квартир.

Словом, инвестиции в недвижимость – процесс непростой, но на данном этапе выгодный. Главное, чтобы государство наше, которое, без сомнения, не даст ему развиваться самотеком, не попортило инвесторам все планы.