Европейский подход

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости

 

 

Тверская область является сегодня одним из самых перспективных районов для развития рынка недвижимости. Сегодня регион стоит на пороге качественных изменений: преобразятся ландшафты, приедут новые жители, пойдут инвестиции… Если только

на все это хватит ума у власти и бизнеса

На днях автора этих строк остановили в центре Твери две девушки в милицейской форме. Они сосредоточенно разглядывали вывеску фирмы, со двора которой я выходила.

– Что такое девелоперская компания? – спросили любознательные милиционерши.

– Ну, это компания, которая не только строит, но и занимается развитием территории, – попыталась в двух словах объяснить я. Странно, слово «девелопмент» мало что говорит тверитянам, тогда как уже много лет это самый перспективный в регионе вид бизнеса.

Мы привыкли говорить о строителях. Или о собственниках земельных участков. Но современный подход к застройке подразумевает не просто нагромождение очередных квадратных метров на территорию, а создание стимулов купить именно эти квадратные метры – благо предложение не ограничено.

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Становление рынка девелопмента в нашей стране начинает свой отсчет с 2000 года. В это же время в СМИ начали появляться статьи о девелопменте как о самостоятельном виде бизнеса. До этого момента рынок недвижимости был рынком застройщиков. Однако с усложнением рыночных отношений усложнилась и задача по созданию объектов недвижимости.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто строительство недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Здесь главная цель – получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей недвижимости.

Качественные скачки, которые произошли за последние 7-8 лет на рынке недвижимости, изменили ситуацию. Появились крупные собственники земли за городом, заинтересованные в повышении ее стоимости. Понятно, что времена безыдейной застройки побережий прошли. А чтобы продавать участки не на берегу Волги или Селигера, надо доказать покупателям, что эти участки чем-то отличаются от других.

Прекращают существование или переносятся за город предприятия, в советские времена размещавшиеся в лучших местах у рек или в центре. И на территории бывших заводов начинают строиться жилые комплексы или торговые центры.

Первый этап работы девелопера: определяется, насколько вообще реален проект, учитывая долгосрочные тенденции экономического развития, какие совокупные затраты нужны на его реализацию. Далее изучаются демографические данные, перспективы развития реального сектора экономики; оценивается состояние финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта. Анализируются состояние и перспективы рынка недвижимости; возможности места реализации проекта. Детальному анализу подлежат рынки, связанные с этим инвестиционным проектом (недвижимости, финансовый, подрядный). Определяется возможный источник финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.) Обязательный этап – проведение рекламной кампании по формированию необходимого общественного мнения о проекте. Конкретные действия по привлечению финансовых ресурсов могут включать реализацию на рынке ценных бумаг акций акционерного общества, созданного для осуществления проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.

Затем следует привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями; организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля за его ходом; продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.

Эти этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например, то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками.

Ну и одновременно идут своим чередом все утомительные и долгие формальности, связанные с бюрократической стороной дела: перевод земель из категории сельскохозяйственных и т.п. в категорию, позволяющую на ней жить, согласования, получение всевозможных разрешений и т.п.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр. В конечном счете обеспечивается прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, то есть каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

 По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доле корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Во всем мире, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, девелоперские проекты являются не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода, но и оказывают реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения.

Развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и всей территории.

Крупномасштабные девелоперские проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение. В этом номере мы знакомим наших читателей с человеком, осуществляющим самые значительные девелоперские проекты России – Сергеем Бачиным. Он автор проекта «Завидово», которому, на наш взгляд, в будущем предстоит перерасти роль просто проекта в сфере недвижимости и дать образец нового национального стиля жизни. А еще Сергей Бачин руководит процессом появления ряда олимпийских объектов в преддверии Олимпиады в Сочи. В частности, строительством горнолыжного курорта «Роза Хутор», самого большого горнолыжного спортивного и гостиничного комплекса Европы.

На месте, где строится городок западноевропейского типа Завидово, простирались земли Завидовской птицефабрики, на которые никто не зарился даже в лихие 90-е – потому что фабрика издавала невыносимый запах, отравляя воды Волги и Шоши своими стоками. Сегодня это одно из престижнейших мест области, с гольф-полем, крупнейшим на Верхней Волге яхтенным портом. Сейчас – только начало проекта, что будет через несколько лет, трудно даже представить.

Еще один замечательный пример грамотного девелопмента – строительство торгового центра «Рубин» в Твери, осуществленное Чхатвалом Харминдером Сингхом. Этот тверской предприниматель индийского происхождения – единственный, кто в кризисный год не побоялся и вложил средства в строительство первого в городе настоящего торгового центра мирового уровня.

Радует, как развивает Бурашевское сельское поселение его глава Сергей Рожков. Будучи крупным бизнесменом, он почувствовал большие перспективы в этой прилегающей к Твери местности, которая может стать идеальной для переезда сюда тверского среднего класса. И последовательно осуществляет «ребрендинг» названия Бурашево, которое ассоциируется уже в основном с комфортной пригородной жизнью.

Девелопмент и маркетинг территорий должны идти рука об руку. Потому что отношения девелоперов и регионов, где они работают, – обоюдовыгодный процесс. Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента — довольно сложная на практике задача. Чаще всего на Западе стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства или муниципалитета, которые в сотрудничестве с бизнесом разрабатывают все новые стимулы, чтобы люди и инвестиции шли на какие-то конкретные территории. Обратная ситуация – когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости. По идее, власти должны носить девелоперов на руках. Но на практике получается не совсем так. Хотя выгода территории от таких проектов двоякая.

 Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе, когда развитие отдельных объектов недвижимости рассматривается сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития. Они имеются практически повсеместно на Западе и сегодня активно создаются в России.

Агентства территориального развития призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов экономики, недвижимости, туризма и т.п. Сегодня так легко нарушить баланс. Построишь химическое предприятие с вредными выбросами или птицефабрику – и вся недвижимость в округе резко обесценится. Или, наоборот, с появлением аквапарка или горнолыжного спуска дома в округе сразу подорожают.

НП «Агентство регионального развития», созданное совместно с ОАО «Тверское княжество» и журналом «Бизнес Территория», предлагает абсолютно новый подход к инвестированию в Тверскую область. Главы муниципалитетов, работающие с агентством, ищут не «какие-нибудь инвестиции». В концепции развития территории отводится место для конкретных инвесторов, приход которых будет способствовать наилучшему развитию. Это цивилизованный путь, и тверские девелоперы уже поняли, что обрели союзника.